「実家を売るほどでもないけれど、空き家のまま置いておくのも気が引ける。貸す方向で考えたい…」
「貸せばお小遣い程度の家賃は入ってきそうだけれど、本当に採算が合うのか自信がない…」
「リフォームに数百万かかると聞いて、貸し出せる状態にするだけで赤字になりそうな気がしてきた…」
実家を売るか貸すかで迷われるとき、いちばん判断が難しいのが 「貸して採算が合うかどうか」 です。賃貸転用は売却と違って一度では結論が出ず、家賃・コスト・空室リスクを数字で並べないと判断材料が揃いません。
この記事では、東大阪・八尾・大阪市の戸建て家賃相場と、昭和（築40〜50年）の戸建てを貸し出せる状態にするまでの費用を、公開データから整理しました。あわせて、表面利回りと実質利回りの計算方法もご紹介します。「売る」か「貸す」かの家族会議で、そのまま使っていただける数字一覧です。
「貸して採算が合うか」は、家賃・コスト・空室の3軸で見える
賃貸転用の判断は、感覚ではなく 3つの数字 を揃えてからのほうが、家族間でも合意が取りやすくなります。
家賃：このエリア・この広さの戸建てなら、月いくらで貸せるか
コスト：貸し出せる状態にするための初期費用 + 毎年かかる固定費
空室・修繕リスク：年間どれだけ稼働するか、何年で大きな修繕が来るか
3つを並べて表面利回り・実質利回りを計算すると、「貸す」を続けて手元に残る金額が見えてきます。順番に見ていきます。
① 家賃相場｜東大阪・八尾・大阪市の戸建て賃貸の現状
戸建て賃貸の専門サイト「こだて賃貸」の2026年公開データによると、大阪府東部の主要3市の戸建て賃貸の家賃相場は次のとおりです。
エリア | 戸建て賃貸の家賃相場（月額） |
|---|---|
東大阪市 | 約5.08万円 |
八尾市 | 約7.60万円 |
大阪市 | 約7.19万円 |
東大阪市は 戸建て賃貸の人気エリア上位 として挙げられており、需要そのものは安定しています。家賃水準は、八尾市・大阪市が同じ大阪府でも頭ひとつ高い傾向です。
ただし、これはあくまで「市の平均」です。実家の家賃を現実的に見積もるときは、次の3点を必ずチェックしてください。
駅徒歩（10分以内かどうかで家賃に1〜2万円の差が出やすい）
築年・リフォーム状況（築40年でリフォーム済みなら相場〜やや上、未改修なら相場の7〜8割）
駐車場の有無（戸建て需要では駐車場の有無が決定打になることが多い）
実家の立地条件が「駅遠・未改修・駐車スペース狭い」のような場合は、上の相場の 7割程度 で見積もるのが安全です。
② コスト｜昭和戸建てを貸し出せる状態にするまで
家賃を見たら、次は 「貸せる状態にするまでにいくらかかるか」 です。昭和（築40〜50年）の戸建てを賃貸転用するときの主な費用項目を、リフォーム業界の公開データから整理しました。
初期費用（貸し出す前にかかる費用）
項目 | 費用の目安 |
|---|---|
内装リフォーム（クロス・床の張り替え） | 50〜150万円 |
水まわり設備の交換（キッチン・浴室・トイレ） | 100〜300万円 |
給排水管の補修・更新 | 30〜100万円 |
耐震補強（必要な場合） | 100〜300万円 |
5〜15万円 | |
合計の目安 | 200〜800万円 |
築40年を超える木造戸建ては 給排水管の劣化 や 気密性の低さ など、見えない部分の傷みが出やすく、想定外の費用が増えがちです。リフォームガイドやSUUMOリフォームでは、築40年以上のフルリフォームで 1,000万円を超える ケースも紹介されています。
毎年かかる固定費
項目 | 費用の目安 |
|---|---|
年5〜15万円 | |
年2〜5万円 | |
賃貸管理会社への管理料 | 月家賃の5〜8% |
退去時の原状回復・募集費用 | 数年ごとに10〜30万円 |
出典：SUUMOリフォーム｜築40年の戸建てリフォーム ／ リフォームガイド｜築40年戸建てリフォーム
③ 利回り計算｜表面利回りと実質利回りで「手元に残る金額」を見る
家賃とコストの数字が揃ったら、 利回り を計算してみます。利回りは「投資額に対してどれくらい収益が出るか」を見る指標で、賃貸転用の採算判断には欠かせません。
表面利回り（ざっくり判断する用）
表面利回り（%） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件取得・改修にかけた総額 × 100
試算例（八尾市・築45年戸建て）
「相続物件＋リフォームのみ」なら表面利回りは高く見えます。ただし、これだけで判断するのは早計です。
実質利回り（現実的な手取りを見る用）
実質利回り（%） ＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷ 投資総額 × 100
年間諸経費には次のものを含めます。
固定資産税・都市計画税
火災保険料
賃貸管理会社への管理料
修繕積立（将来の原状回復・設備更新に備えた積立）
試算例（同じ八尾市・築45年戸建て）
年間家賃：84万円
固定資産税・保険：合計 10万円
管理料：年 5万円（家賃の約6%）
修繕積立：年 10万円
想定空室率：年1か月（家賃の約8%）= 7万円
年間諸経費合計：32万円
実質家賃：84万 − 32万 = 52万円
実質利回り：52万 ÷ 400万 × 100 = 13%
表面利回り21% → 実質利回り13% と、半分近くまで落ち込みます。これでも全国平均（4〜6%）と比べて十分高いですが、 大きな修繕が発生した年 は、その年の利回りが大きく下がります。築40年超の戸建てでは、 10年に1度くらいは100万円規模の修繕が来る 想定で計画しておくと安心です。
「売る」が合うケース、「買う」が合うケース
3つの数字を揃えると、判断軸が見えてきます。
「売る」が合いやすいケース
立地が郊外で、家賃相場が 月5万円程度 にとどまる
リフォーム費が 500万円以上 かかる見通し
ご家族の年齢・健康状態を考えて、長期保有のご負担を減らしたい
相続税・固定資産税の年間負担を圧縮したい
「貸す」が合いやすいケース
立地が良く、家賃相場 月7万円以上 が見込める
リフォーム費が 300万円以内 に収まる見通し
ご家族のなかに、不動産の保有・管理に抵抗がない方がいる
将来、ご家族の誰かが住む可能性が残っている
「売る」を選ばれた場合、現況買取なら リフォーム費0円で出口を作れる ため、手元のキャッシュを残しやすくなります。逆に「貸す」を選ばれた場合でも、 5〜10年後の出口（売却） を最初から想定に入れておくと、計画が立てやすくなります。
サントが対応できること
株式会社サントは、大阪府東部（東大阪市・八尾市・大阪市東部）を中心に、空き家の買取・再販・解体を自社で一貫対応しています。「貸す」か「売る」かの判断材料として、次のような形でご相談を承っています。
現況買取査定：リフォーム前提なしで、いまの状態のままの査定額をお出しします
「売る」「貸す」並列試算：家賃見込み・初期費用・想定利回りと、買取価格・税金軽減を並べてご提示
借家人付き物件の買取：いったん貸し出した後、出口で買い取らせていただく選択肢もあります
狭小地・底地・再建築不可：賃貸需要が読みにくい物件でも、買取・再販の経験からご相談に乗ります
FAQ
Q1. 表面利回り20%なら、絶対に貸したほうが得ですか？
そうとは言い切れません。表面利回りには 修繕・空室・税負担 が反映されていません。実質利回りで見直すと数字が半分以下になることが多く、さらに10年に1度の大規模修繕で利益が吹き飛ぶ年もあります。判断は実質利回り＋出口シナリオで行うのが安全です。
Q2. リフォームせずに「現状渡し」で貸すことはできますか？
可能です。家賃は相場の 5〜7割 程度に落ちますが、初期費用を抑えてスタートできます。給排水・電気・ガスなど 生活に直結する設備の最低限の補修 だけ済ませて、内装は借主負担で改装してもらう契約（DIY可賃貸）も増えています。
Q3. 親名義のまま貸し出すことはできますか？
ご両親がご存命で意思確認ができる場合は可能です。相続後の場合は、まず相続登記を完了してから賃貸借契約を結ぶ流れになります。詳しくは別記事 相続放棄と相続登記放置の違い もご参考にしてください。
Q4. 賃貸中の物件でも売却できますか？
可能です。借家人付きのままでの売却（オーナーチェンジ）、または借主の退去を待ってからの売却、いずれの選択肢もあります。サントでは 借家人付き物件の買取 もご相談いただけます。
Q5. 「貸す」を選んで失敗するパターンは？
公開資料に基づいてよく見られるパターンは、 「初期リフォーム費を回収する前に大規模修繕が来た」「想定より入居が決まらず空室期間が長引いた」「相続人が複数いて売却のタイミングで意見が割れた」 の3つです。最初の3年で家賃の予定回収率が想定の7割以下なら、早めに出口（売却）の検討を始められるほうが、損失を抑えやすくなります。
まとめ｜「貸して採算が合うか」は3つの数字で判断する
実家を貸す方向を考えるとき、感覚で「いけそう」と思って動かれるより、 家賃・コスト・利回り の3つの数字を並べて判断されたほうがよいでしょう。
家賃：東大阪約5万円、八尾約7.6万円、大阪市約7.2万円（市平均、駅遠・未改修なら7割で見積もる）
コスト：昭和の戸建てをフルリフォームするには200〜800万円、毎年の固定費も10万円超
利回り：表面と実質では半分近く差が出る。10年に1度の大規模修繕も計画に入れる
そして「貸す」を選んだ場合でも、 5〜10年後の出口 を最初から想定しておくと、判断のやり直しが利きます。リフォームに大きく投じる前に、いったん 現況買取の査定額 を見ておくと、比較材料として強い1枚になります。
東大阪・八尾・大阪市の空き家相談はサントへ
株式会社サントは、大阪府東部を中心に空き家の買取・再販を行ってきました。「貸す」「売る」の比較試算、リフォーム前提なしの現況買取査定、借家人付き物件のご相談まで、地域に根ざした視点でお手伝いいたします。査定・ご相談は無料、ご家族での話し合いの判断材料としてもご利用ください。
